Чи готове українське законодавство до старту ринку землі?
З точки зору прийнятих законодавчих рішень запуск ринку землі готовий більше, ніж на 95 %. Є головний закон, який був підписаний 31 березня 2020 року та вступає в дію з 1 липня 2021 року. Також нещодавно Верховною Радою були проголосовані два важливі закони: про земельну децентралізацію (2194) і про земельні аукціони (2195).
Але наразі, для того, щоб увійти в повноцінний обіг земель сільськогосподарського призначення, ми чекаємо від КМУ прийняття певних підзаконних актів, які дають тлумачення законам 2194 та 2195.
Мова йде, наприклад, про те, що в законі про обіг земель сільськогосподарського призначення чітко визначено, що концентрація землі в одних руках для фізичних осіб на першому етапі має становити тільки 100 гектарів. Стоїть питання, як повноцінно здійснювати контроль за виконанням цієї норми. Тому мають бути певні підзаконні акти, які б унеможливлювали підвищену концентрацію землі в одних руках.
Також для того, щоб проводити аукціони дуже важливим моментом є розуміння, як зареєструватися на сайті, як буде діяти система електронних торгів, як все працюватиме технічно. Адже один з пріоритетів цих торгів – це те, що вам не потрібно буде з'їжджатися в якесь одне місце, все можна буде проводити онлайн.
Наскільки мені відомо, необхідні підзаконні акти вже більшою мірою підготовлені і зараз обговорюються в рамках роботи КМУ. Тому я впевнений, що до 1 липня технічні моменти, які стосуються впорядкування, будуть зроблені. Проте не виключено, що в ході земельної реформи ми побачимо додаткові законопроєкти з боку Верховної Ради для того, щоб усувати "білі плями", які можливо будуть виникати.
Хто буде стежити за тим, щоб не перевищувався ліміт купівлі землі в одні руки?
Є конкретний приклад, який можна розглянути, на основі роботи банків. Банки не можуть бути власниками землі, а лише можуть взяти землю, якщо людина вчасно не повернула кредитні кошти. Протягом двох років вони зобов'язані реалізувати землю через аукціони. Така сама практика буде спостерігатися й щодо фізичних та юридичних осіб, коли будуть створені реєстри, які будуть здійснювати контроль.
Буде створена реєстрова база, яка буде визначати наявність громадянства – що це дійсно були українці, буде здійснювати фінансовий моніторинг, походження коштів. Для цього будуть створені відповідні реєстри в Міністерствах економіки, юстиції, аграрної політики. Також в нас є правоохоронні та судові органи, які будуть здійснювати повноцінний контроль.
Скільки гектарів землі можна буде купити?
Прийнятим законом, який вступає в дію з 1 липня, до 2024 року власниками землі і тими, хто має право купувати землю, можуть бути виключно фізичні особи-українці. З 2024 року змінюється юридичний статус учасників процесу. Тоді брати участь в ринку землі зможуть й юридичні компанії, але також з українцем в якості кінцевого бенефіціарного власника. Ніхто з іноземців не матиме права брати участь в купівлі землі.
Концентрація землі також збільшиться – зі 100 гектарів стане 10 000 гектарів землі.
Чи не зростуть ціни на оренду землі разом із цінами на саму землю?
З 2015 року в нас фактично кожного року збільшується ціна оренди на землю. І сьогодні ми, користуючись землею, сплачуємо середньоєвропейські ціни за оренду 1 гектара землі: в середньому по території України сьогодні аренда 1 гектара землі вартує 110-120 євро. В цих умовах говорити, що ціни мають зупинитися, не можна. Громадяни, які здають в оренду, хочуть, щоб їхні прибутки збільшувалися.
Більше того, конкуренція за право оренди того чи іншого масиву спонукає до того, що аграрії між собою створюють конкурентні умови і пропонують вищу ставку за оренду землі. В цих умовах виграє тільки український громадянин.
І коли ми вступимо в ринок землі, через 5-10 років, звичайно, що орендні ставки будуть підвищуватися. Але й зростатиме й ціна на землю. Тому не варто поспішати, адже сьогодні ми стартуємо від мінімальної ціни, нормативно-грошової оцінки, яка в середньому коштуватиме 1000 доларів, в деяких регіонах – до 2000 тисяч доларів.
В Литві, наприклад, коли відкривали ринок землі, один гектар коштував біля 400 євро, зараз – більше 5 тисяч євро. Це показник, що громадян нема куди поспішати. Тим паче, можна отримувати пасивний дохід з оренди своїх земель сільськогосподарського призначення.
Фото: pixabay
